주택임대소득자 건보료 알아보기(피부양자 조건, 사업자등록유무)

'19년까지는 연 2,000만원 미만의 임대소득자는 세금을 내지 않았지만 '20년부터는 임대소득이 발생하면 소득신고와 더불어 세금도 납부하게 된다. 더 큰 문제는 직장가입자의 피부양자로 되어 있다가 지역가입자로 전환되어 별도의 건강보험료를 내야 될 수도 있다는 것이다.

소득중심의 건보료 부과체계로 바뀌는 중

최근들어 직장가입자의 피부양자로 등록되어 별도의 건강보험료를 납부하지 않았던 주택임대소득자들이 2020년 11월 이후 지역가입자로 전환되면서 건강보험료 폭단을 맞는 사례가 늘어나고 있다. 이는 보건복지부에서 2020년 8월 '소득중심의 건강보험료 부과기반 확대방안'을 심의.의결함에 따라 임대.금융소득도 납부능력에 따라 보험료를 부담하게 되었다.

주택임대소득자의 건보료 부과과정

'19년도 연 수입금액 2,000만 원 이하의 주택임대소득 경우 '20년 5월에 소득세신고시 소득세가 첫 부과되었고, 국세청은 5월 신고소득을 기준으로 건강보험에 통보하였다. 건강보험공단은 통보받은 자료를 평가하여 지역가입자 대상자들에게 2020년 11월부터 건강보험료를 부과하였다.

다만, 연 수입금액 2,000만원 이하 주택임대소득을 보유하고 있다고 모두 건보료를 부과하는 것은 아니다. 먼저 임대주택 수에 따라 부부합산으로 1주택 보유자는 임대소득이 있다 하더라도 건보료를 부과하지 않는다. 2주택자의 경우에도 월세 수입 없이 보증금만 있으면(즉,월세는 과세) 부과대상이 아니다. 3세대 이상 다주택을 보유한 임대소득자의 경우에 월세수입과 보증금에 대해 건보료를 부과한다.

임대사업자 등록여부에 따라 수입금액에 따른 공제율과 기본공제 금액이 차이가 있으므로 동일금액의 임대료를 받는데, 지역가입자로 전환되는 대상자가 되거나 또는 그대로 피부양자 자격으로 남는 경우가 발생하게 된다.

따라서 임대사업자등록 유무에 따른 차이를 이해하고 임대사업자등록 여부를 결정해야 되겠다. 여기서 임대사업자등록이라 함은 세무서에서 사업자등록을 하고 지자체의 '주택임대사업자등록'까지 같이한 경우를 말하고, 미등록이라 함은 소득세법상 사업자등록만 한 경우를 말한다.

먼저, 직장가입자의 피부양자 자격이 유지되기 위해서는 부양요건과 재산, 소득요건이 충족되어야 하는데 이 내용은 아래의 글을 참고하면 되겠다.

https://moneygain.tistory.com/82

여기서는 주택임대소득자의 사업자등록여부에 따른 내용을 다뤄보겠다. 먼저 아래의 표를 참고하자. 핵심내용은 임대사업자등록 여부에 따라 공제해주는 필요공제율과 기본공제금액에 차이가 있기 때문에 사업자소득에 따른 납부할 세금이 있느냐를 보는 것이다.

즉, 임대수입금액에서 공제율과 기본공제금액을 빼고나면 과세표준이 0원 인 경우 피부양자 자격을 유지할 수 있다. 이때 주택임대소득 외 기타소득이 연 2천만원 이하일 경우에 적용가능하며 종합과세와 분리과세 중 선택하여 적용할 수 있다.

표에서 알 수 있듯이 임대사업자 등록자의 경우 연 수입금액이 1천만원 이하일 경우 60%의 필요경비와 4백만원의 기본공제를 적용하면 과세표준이 0원으로 나와 피부양자 자격을 유지할 수 있게 된다.

미등록자일 경우에는 연 수입금액이 4백만원 이하일 경우 50%의 경비율과 5백만원의 기본공제를 받으면 동일하게 과세표준이 0원으로 피부양자 자격이 유지된다. 다시 강조하지만 이는 분리과세 14%를 적용할 때의 경우이다.

정리하자면 임대사업자가 직장가입자의 피부양자로 유지하고 싶다면 월 임대료 33만원, 83만원을 기억하자. 즉 임대사업자 미등록자는 대략적으로 월 33만원(연 400만원), 등록자는 83만원(연 1,000만원) 초과시 지역가입자로 전환되니 잘 계산해 보자. 만약 임대수입이 연 1천만원을 초과한다면 다른 세제혜택에 중점을 두는 쪽으로 접근하는게 나을 듯 하다.